Une fois que j’ai pris la décision d’acheter mon logement, il reste une question cruciale à régler : est-ce que j’investis dans le neuf ou dans l’ancien ? La réponse va influencer mon plan de financement, ma fiscalité, mais aussi mes obligations. Le point sur les principaux avantages d’un investissement dans l’ancien.
Un parc ancien plus fourni et donc moins cher
Quand l’offre est supérieure à la demande, les prix baissent. Cette règle économique s’applique parfaitement au marché immobilier ancien. En général, le parc ancien offre plus de possibilités et une grande diversité de biens à acheter. Cette abondance relative de logements anciens permet donc de bénéficier de prix plutôt inférieurs à ceux du neuf, ce que vous pourrez constater sur le site de Meilleurs agents notamment.
Autre avantage : le marché immobilier de l’ancien est plus fluide que celui du neuf. Par définition, un logement ancien existe depuis un certain temps et a déjà été occupé. Il a donc toutes les chances d’être disponible rapidement une fois que la vente a été signée – contrairement à un bien neuf, qu’il est nécessaire de construire, avec tous les risques de retard en prime.
Avantage à l’ancien pour un investissement de long terme
Avec l’achat d’un bien immobilier dans le parc ancien (appartement ou maison), je me donne un maximum de chances pour réaliser une plus-value lors de la revente. En démarrant avec un prix d’acquisition relativement bas, il paraît opportun de faire quelques travaux d’amélioration pour doper la valeur de mon logement. Ceci permettra ainsi de revendre l’habitation à un prix plus élevé.
Si en plus je peux bénéficier d’aides – subventions Anah, crédit d’impôt pour la rénovation énergétique – et baisser le prix de mes travaux, ou de mes impôts, c’est le bon plan assuré !
Les avantages fiscaux d’un achat de logement ancien
Avec un peu de chances, un logement acheté dans le parc ancien aura rapidement besoin d’un petit rafraîchissement. Pour mes travaux de restauration, je peux bénéficier de dispositifs qui entraîneront une réduction de mes impôts. Les deux principaux sont :
- La loi Malraux,
- La loi sur lesmonuments historiques.
La Loi Malraux
Dans sa version 2014, la cette loi prévoit un crédit d’impôt pour travaux de restauration à deux niveaux :
- 30 % du montant des travaux si j’habite dans un « secteur sauvegardé« ,
- 22 % si mon logement est situé dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager(ZPPAUP) ou dans une Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP).
Dans tous les cas, le plafond des dépenses éligibles est de 100 000 euros par an. Et la rénovation est suivie par un Architecte des Bâtiments de France (ABF).
Pour réduire mes impôts au titre de la loi Malraux, je dois m’engager à louer mon logement rénové dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux.
La Loi sur les monuments historiques
L’investissement locatif n’est pas l’objectif principal de la loi sur les monuments historiques. Je ne suis donc pas obligé(e) de mettre mon logement en location après les travaux de rénovation. Autre souplesse par rapport à la loi Malraux : les dépenses déductibles de mes revenus ne sont pas plafonnées. En revanche, je ne peux profiter de l’avantage fiscal que sous certaines conditions (que mon logement soit reconnu comme monument historique, par exemple). Toutes ces conditions sont à découvrir sur le site du service public.
Qu’est-ce qu’une avap ?
Les Aires de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine ont remplacé les Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP) en 2010. Les communes peuvent mettre en place ces zones pour protéger leur patrimoine immobilier en encadrant les travaux ou en interdisant les panneaux publicitaires.